Predvolebná téma nájomné byty

Autor: Pavol Kollár | 26.12.2019 o 0:51 | (upravené 26.12.2019 o 13:01) Karma článku: 1,59 | Prečítané:  563x

Podpora výstavby nájomného bývania sa na Slovensku riadi vyhláškou č. 326/2015 Z. z. Ministerstva dopravy, a zákonom 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a sociálnom bývaní a zákonom 150/2013 o štátnom fonde rozvoja bývania

Viem nudný úvod. Mohol by som ho doplniť informáciou podľa akého zákona sa platia miestne dane, daň za rozvoj , daň z nehnuteľnosti , podielové dane atď. Nechcem však prípadného čitateľa úplne odradiť a tak radšej idem k pointe článku.

Podpora nájomného bývania je teda formálne zabezpečená. Politici sa pred voľbami trhajú o témy. Nájomné byty patria tradične k tým  predvolebne obľúbeným.  Andrej Danko  svoj príspevok v podobe podnikových bytov už presadil. Naozaj systematicky. Roman Michelko  od Harabína navrhuje založenie národného staviteľa bytov.  Výborný nápad! Teším sa aj na národného staviteľa vzducholodí , národného   výrobcu televízorov, špičkových kozmických ľodí a bojových stíhačiek.     Napriek tomu, alebo asi práve preto  je nájomné bývanie ako forma bývania  u nás  okrajová.

Dôvodov ako som spomenul je viacero.

Celkom vážne : na prvom mieste  je tu prirodzená túžba obyvateľa Slovenska  vlastniť byt.  Na druhom mieste je  to,  že podpora nájomnému bývaniu, alebo akémukoľvek bývaniu je nedostatočná.  Dokonca možno až  kontraproduktívna.

Poďme sa teda pozrieť na to,  prečo zákony tak,  ako  na seba dnes  navzájom  nadväzujú sú pre podporu bývania  nedostatočné, dokonca si dovolím tvrdiť, že sú zlé.

Nájomné byty:

 Podpora pre nájomné bývanie  je nenárokovateľná a balík na rozdeľovanie malý. /  šic.. tie slovenské  „podpory“!!! /. To je za prvé .

Za druhé preto, že  v akejsi falošnej predstave, že   nájomné  byty majú  byť netrhový segment, ktorý má ponuku bývania doplniť, podporuje štát obce a mestá, ktoré sa stávajú súčasťou trhu. Tieto sú tak vlastníkmi početných výhod  a oproti iným účastníkom trhu , teda    developerom,, ktorí sa stávajú  ich konkurentom   riskujú minimálne. Toto   pochopiteľne od výstavby  nájomných bytov odrádza. Dotovaný produkt trhu totiž nikdy  nepomáha a súkromný kapitál sa nemôže správať nelogicky.

  Hlavne v menších mestách môže byť pre developerov , aj keď sa to možno dnes nezdá, do budúcna  výstavba aj bežných  bytov  nebezpečným a neatraktívnym podnikaním. Na Slovensku totiž   samosprávy začali konkurovať  daňovému poplatníkovi, konkrétne developerovi - áno viem triednemu nepriateľovi,  a majú  vďaka posledným zákonom stanoveným  pravidlám neporovnateľne lepšie postavenie na trhu, ako ich konkurencia, čo  je to signál,  ktorý   velí zvýšiť ostražitosť.... A áno aj to   nezanedbateľne zhoršuje podnikateľské prostredie.

Prečo? Pretože developer predsa nemôže súťažiť so štátom resp. samosprávou, ktorá je  takpovediac konečným užívateľom  výhod plynúcich z daní. Porovnajme :

Na rozdiel od developera mesto neplatí ak je investorom daň za rozvoj .  Developer daň platí.  V Bratislave je to 35 eur/m2 nadzemnej plochy stavby. A pochopiteľne premietne to do ceny bytu.  

Mesto neplatí daň z nehnuteľnosti. Developer platí.

Mesto na rozdiel od developera má nárok na dotáciu do infraštruktúry. Dokonca ja na kúpu pozemku. Developer  samozrejme takýto nárok nemá. Na rozdiel od samosprávy často dostane do vienka riešenie infraštruktúry v okolí.....a samozrejme nutne to musí premietnuť do ceny bytu.

Mesto  dokáže postaviť realizačný tím, ktorý zaplatí z daní. Developer náklady na realizačný tím musí opäť iba zahrnúť do konečnej  ceny bytu.

Atd. atd.atď.  Nestačí?

Tak pridám ešte jedno :Mesto je spravidla stavebným úradom......a to je si tá najväčšia výhoda!!!

Neviem či si tieto paradoxy uvedomujú politici v parlamente. Pravdou asi je , že tieto súvislosti riešia, inak. Napríklad  tak , že do t ohto všetkého ešte pridajú  tzv. podnikové nájomné byty ...šic! / ach ten JUDr. Danko/

Lenže týmto všetkým tak, ako to je dnes u nás   nastavené , či chceme , alebo nechceme , v konečnom dôsledku, si  zásadným spôsobom mýlime funkcie jednotlivých účastníkov hospodárskeho a azda aj spoločenského života.

Na rozdiel od podnikateľa , ktorý musí tvoriť zisk, je podľa zákona  úlohou obce pri výkone samosprávy starostlivosť o všestranný rozvoj jej územia a o potreby jej obyvateľov. Teda napríklad aj dobrým podnikateľským prostredím, vytváraním kvalitných územných plánov, nezdržovaním a nevypaľovaním pri vydávaní stanovísk a stavebných povolení. Som presvedčený, že výstavba bytov prostredníctvom miest a obcí podnikateľské prostredie dramaticky zhoršuje. Dôvody som uviedol. Mestá by jednoducho ako koneční užívatelia daní , nemali byť súčasťou trhu . Je to oxymoron. Nemôžeme  chcieť,  aby  developer  platil dane,  ak sa konečný užívateľ dane stane developerom subjektom.  že Bratislava. Na strane užívateľa dane sú v takom prípade všetky výhody a podnikateľský subjekt v nerovnom boji musí podľahnúť. Bez kravky bude aj gazda hladný..

V čom / som presvedčený/   robíme chybu ?

Chybu robíme  v tom , že podporujeme  výstavbu bytov selektívne namiesto toho,  aby sme podporovali bývajúcich. Povedzme daňovými úľavami. Uvediem príklad z Rakúska :

Rodina s dvoma deťmi a ročným prijímom 18 200 EUR býva v družstevnom byte, ktorý bol postavený so štátnou podporou (subvencovaná pôžicka). Náklady na postavenie tohto bytu predstavovali pre družstvo 128 000 EUR. Družstvo účtuje mesačne tejto rodine 424 EUR ako splátky subvencovanej pôžicky a komerčného úveru. Rodina má ale  na základe tabuliek nárok na príspevok na bývanie vo výške 391,66 EUR. To znamená, že mesačne sú jej náklady na bývanie redukované na 32,34 EUR (424 EUR – 391,66 EUR).

Podobne sa podpora vykonáva v Nemecku, kde základné prvky stimulujúce podpory bývania  sú predovšetkým daňové úľavy. Nemecký daňový zákon má špeciálne pochopenie pre výstavbu nového nájomného bytového fondu u súkromných investorov. Napríklad používa zrýchlené odpisy. / u nás podľa najnovšej Dankovej úpravy tak bude možne postupovať iba v prípade podnikových bytov - sic/ .  Ďalej je možné pri predaji bytu  využiť  nezdaniteľný príjem z predaja. Ktokoľvek kto má byt v súkromnom vlastníctve minimálne 2 roky a predá ho, môže si ponechať zisk z predaja bez zdanenia. A mnohé ďalšie  výhody.  V žiadnom inom sektore v Nemecku  daňový zákon nemá taký silný  podporný vplyv, ako má práve v bytovej výstavbe. Cieľom tejto daňovej stimulácie  je zabezpečiť pre investora v novom nájomnom bývaní konkurencieschopný zisk v porovnaní s inými formami investícií a takýmto spôsobom priniesť kapitál do výstavbu potrebných bytov.

A

  Ing.arch. Pavol Kollár

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Dobré ráno

Dobré ráno: Kiska asi ľutuje, že odpískal veľkú koalíciu

Čo ukázali posledné prieskumy o našej politike.

Stĺpček Petra Schutza

Zbor objednávateľov vraždy by mal byť širší

Azda sa v pondelok dozvieme od svedkov detaily, ktoré si chceli nechať pre seba.


Už ste čítali?