Nový stavebný zákon – áno, alebo nie .

Autor: Pavol Kollár | 20.9.2020 o 18:03 | Karma článku: 3,53 | Prečítané:  392x

Stavebný zákon 50/76 má takmer 50 rokov. Zákon nie je zlý, avšak jeho interpretácia, ohýbanie a podliezanie, a tiež nové postavenie subjektov stavebného konania spôsobili, že stavebný proces na Slovensku sa stal nie len obtiažny,

 ale aj nevypočítateľný,  extrémne drahý, či dokonca takmer nemožný / dnešná Bratislava/.  Roky trvajúce stavebné konania spôsobujú predraženia stavieb, nečerpanie fondov a tvorbu  korupčného prostredia.  Ak má investor extrémne dlho  držať pohromade celý realizačný tím,  ak má v projekte uložené  nemalé peniaze, núti ho  nečinnosť úradov  siahnuť po  krajnom riešení. Korupcii. Korupcia nie je jav, ktorý by primárne aktivoval investor. V konečnom dôsledku  ho totiž  oberá o zisk.  Je to krajné riešenie v stave, keď úrady buď nekonajú ,alebo účastníci konania robia obštrukcie. Cena za všetky náklady, teda aj za bočné výdavky   sa  prirodzene  premieta do ceny  finálneho produktu, napríklad bytu , ktorú korunuje ešte DPH a daň za rozvoj .  Byt sa tak stáva extrémne drahým.

Pri výstavbe tak citlivej oblasti, ako sú byty,  chce  však takmer každý kupujúci, aby bol byt lacnejší. Preto je aj v záujme  kupujúcich, aby sa pomery v stavebných konaniach konečne „znormálnili“.

Developer nie je od prírody zlá postava. Zlou ho robí mystifikácia a neexistujúce pravidlá.  Demistifikáciu developera, zlacnenie a zrýchlenie výstavby   môže pomôcť vyriešiť aj  /ale nie len/ nový stavebný zákon.

Čo musí, alebo by mal riešiť nový stavebný zákon?

Predovšetkým musí stavebný zákon zmeniť  územné plánovanie. Dobré územné plány umožnia, aby stavebné povolenie bolo jednokolové,  / nie dvojkolové ako je to dnes/,  a aby netrvalo extrémne dlho.

Územný plán  u nás  predpisuje, niekedy veľmi striktne, inokedy benevolentne. V zásade podľa toho, o koho ide. Určuje , čo sa môže,  na   rozdiel od napríklad  Rakúska, kde obdobný regulačný materiál hovorí,  čo sa nemôže.    Množina toho,  čo sa môže je vždy menšia ako množina toho,  čo sa nemôže. Naša súčasná  metodika regulácie preto  obmedzuje  tvorivosť, ale  aj vlastníctvo.  U nás sa často stáva, že politici prichádzajúci do samosprávy nevedia o územnom plánovaní absolútne nič,  a tak improvizujú a  namiesto dlhodobej koncepcie  prinášajú ad hoc riešenia.  Vznikajú rôzne komisie , ktoré majú riešiť problémy, čo pochopiteľne v krátkom volebnom cykle a pri tak komplexnej problematike ako je územný rozvoj nie je riešenie. Tieto komisie  v rozpore s dikciou územného plánu môžu rozhodovať , meniť a požadovať. Poznám rozhodnutia typu: tu nám postavte to , alebo tamto,  nájomné byty, potraviny , cestu , križovatku .....  Lenže toto naráža na otázku, na  kt. musia politici konečne odpovedať.  Kde je hranica medzi ochranou vlastníckeho práva, kde je hranica medzi vydieraním a rozumnou dohodou?    Za 30 rokov som zažil desiatky bizardných  situácií, rozhodnutí a stanovísk, pri ktorých sa hranice posúvali a stierali. S niektorými sa podelím v nasledujúcich blogoch.

Ak by boli územné plány spracované precízne, ak by nemali zabudované reštrikčné opatrenia , ktoré odporujú požiadavkám doby, stačil by jeden obyčajný úradník , kt. by povedal : Váš návrh je, alebo nie je v súlade s regulačným plánom . Takto je to napríklad v Estónsku. V Estónsku investor podáva  projekt aj žiadosť elektronicky a všetko ďalej  zabezpečuje  elektronický úradník. Teda nie živá bytosť,  ale počítač. Počítač vyhodnotí, či je projekt v súlade, alebo v nesúlade s regulačným územným plánom.  Predpokladom takéhoto postupu,  je ale dokonale vypracovaný územný plán. Teda niečo, čo sa nám doteraz nepodarilo spraviť  nikde. Len v Bratislave  napríklad dva krát pripravená veľká zmena územného plánu neprešla,  preto lebo sa nenašla „politická vôľa“. Inými slovami , keď ste vy nedovolili schváliť to , na čom záleží nám, my sme nedovolili schváliť to,  na čom záležalo  vám.  Takže stojíme. A dnes preto stojí aj stavebníctvo, ktoré nemá dostatok zakazok. A byty začínajú atakovať hranicu 4000 eur/m2.

 Ďalším predpokladom  zrýchlenie a sprehľadnenia stavebného konania je „odluka“ stavebných úradov od miest a obcí. Je to nevyhnutný predpoklad,  aby sa úrady oslobodili od politických vplyvov a stali sa profesionálnymi partnermi stavebníkov.

Ďalšou nevyhnutnou súčasťou zákona musí byť jasné zadefinovanie účastníkov stavebného konania a ich vzájomné práva. Dnes môže do stavebného konania zasahovať každý.    Aj občianske združenie domových samospráv so sídlom v Bratislave k projektu v Snine.  A to nie je dobre. Za roky si extrémne postavenie vylobovali energetici a vodárne.  Vodárňam musí investor bezplatne odovzdať infraštruktúru, energetici žiadajú za každé stanovisko poplatok.     Naše úrady nie sú vybavené schopnosťou robiť arbitráž medzi účastníkmi  konania,  a tak namiesto obštrukcií a nič neriešiacich súdov  musí  investor,  ak chce niekedy stavať hľadať  radšej dohodu a to aj za cenu uplácania, platenia rôznych členských poplatkov, vyvolaných investícií , jednoducho kupovania si stanovísk. Aj od „enviromentálnych“ združení, ale aj od mestských alebo sieťových účastníkov stavených konaní.  Ich cena  bohužiaľ  neustále stúpa.  

Ak by  zákon  prešiel  v kontúrach , kt. popisujem , bude tu otázka ako mestá  donútiť,  aby si spravili domácu úlohu a riadne spracovali územné / regulačné / plány . Teda také plány na základe , ktorých by vedel investor požiadať elektronického úradníka  o vydanie stavebného povolenia.   Mám obavu , že na vypracovanie kvalitných územných plánov nebudeme mať dosť odborníkov a ani dosť politickej  chuti. A keby sme aj mali,  trvalo by to roky, aby sme spracovali množstvo kvalitných územných plánov.  

Plán reštartu Slovenska , kt. vláda zatiaľ nezverejnila a údajne ho pripravuje,  by /podľa mňa/ mohol obsahovať aj rozsiahlu reformu štátnej správy a samosprávy . Jej  zefektívnenie t.j. zoštíhlenie a kompetenčnosť sa môžu stať v budúcnosti otázkou prežitia štátu.  Pri neustálom zadlžovaní  a zvlášť pri  jeho dnešnom tempe sa môže stať, a to   v krátkej dobe, že  nebudeme mať na platy úradníkov a štátnych zamestnancov. Je najvyšší čas sa touto témou začať zaoberať.  Reforma samospráv a štátnej správy je  preto podľa mňa otázkou nanajvýš aktuálnou. Povoľovací proces stavieb a územné plánovanie  je jednou z oblastí, ktorá by si pri reforme  vyžiadala osobitú pozornosť. Pravdu povediac neviem si sfunkčnenie stavebného konania predstaviť bez reformy  štátnej správy a samosprávy. A už vôbec si neviem predstaviť postaviť 25 000 nájomných bytov každý rok. To je ale už iná téma. K nej som sa vyjadril  v predchádzajúcom blogu.

Záver: dovolím si spraviť malú predpoveď . V súčasnosti pripravovaná verzia stavebného zákona , je v poradí 18-tou  verziou  za posledných 12 rokov! Nemyslím si ale, že je poslednou ....

Pavol Kollár

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Hrozby zabrali, ľudia prišli. Oravčania stáli v radoch už pred testovaním

Tri a pol percentu doteraz testovaných odhalili nákazu.

Život na Slovensku sa opäť obmedzuje, začína sa miernejší lockdown (prehľad)

Zákaz vychádzania sa netýka cesty do práce, na Orave a v Bardejove treba aj test.


Už ste čítali?